Viager vs Achat classique — Bruxelles

Paramètres

Viager ▼

Bouquet
Rente mensuelle
Durée rente (ans)
Charges rép. viager (%/an)
Travaux après libération (€)
Nombre de têtes
Âge tête 1

Achat / Location ▼

Prix d'achat
Travaux initiaux (€)
Apport (%)
Taux hypothécaire (%)
Durée prêt (ans)
Loyer initial
Indexation loyer (%/an)
Taux marginal IPP (%)
Charges entretien (%/an)
Vide locatif (%)

Communs aux deux scénarios ▼

Année de revente
Appréciation bien (%/an)
Taux placement (%)
1er achat (abattement) ? L'abattement sur les droits d'enregistrement s'applique uniquement lors d'un premier achat en résidence principale — pas pour un investissement locatif. Bruxelles : 175 000 € → économie max ~21 875 €. Wallonie : 20 000 € → économie max ~2 500 €. Flandre : pas d'abattement (klein beschrijf = taux réduit à 3%, non activé ici par défaut). Si vous achetez comme investisseur, laissez sur NON.
Droits enreg. (%)
Précompte (% RC indexé)

Synthèse comparative — à l'année de revente (- ans)

Viager
Achat / Location
+ Revenus
-
-
Valeur du bien (à la revente)
-
-
− Capital restant dû ? Solde du prêt encore dû à la banque au moment de la revente. Déduit du prix de vente lors du remboursement. Viager : 0 (pas de crédit).
-
-
= Valeur nette revente
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-
+ Loyers bruts perçus
-
-
+ Cash-out total
-
-
− Apport versé / Bouquet
-
-
− Frais d'achat (droits, acte, notaire)
-
-
− Travaux
-
-
− Rentes cumulées
-
-
− Intérêts crédit
-
-
− Charges entretien / réparations
-
-
− Précompte immobilier
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-
− IPP / taxe locative (prév.)
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− Coût d'opportunité ? Viager : ce qu'aurait rapporté le bouquet + les rentes si placés au taux libre plutôt que versés. Achat : ce qu'aurait rapporté l'apport + frais si placés au taux libre plutôt qu'immobilisés.
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Cash-flow moyen / mois
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= Gain net
-
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ROI annuel moyen ? Gain net / cash-out total / années × 100. Viager cash-out : bouquet + rentes + charges + précompte + IPP + travaux. Achat cash-out : apport + frais + remb.capital + intérêts + charges + précompte + IPP + travaux.
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-
Points de bascule — voir graphique
-

Gain net = (valeur bien − CRD) + loyers bruts − apport/bouquet − frais − travaux − rentes − intérêts − charges − précompte − IPP − coût d'opportunité.

Gain net réalisable (même formule que le tableau)

Viager Achat Libération Revente Bascule

Le graphe s'arrête à l'année de revente. Après la revente, les deux montants sont placés au taux libre — pas de nouveau croisement pertinent. Points rouges = bascules avant la revente.

Détail fiscal — achat classique à Bruxelles

Droits d'enregistrement (12,5%)

-

Frais acte hypothèque (~1,5%)

-

Précompte immobilier/an

-

IPP/an (RC × 1,4 × taux)

-

Intérêts crédit (total)

-

Charges entretien (total)

-

Réforme fiscale 2025-2029 : passage prévu vers taxation sur loyers réels au lieu du RC × 1,4.

Analyse actuarielle — tête 1 : 79 ans

OPTIMISTE — 25%

5-6 ans

-

CENTRAL — 50%

8-10 ans

-

PESSIMISTE — 25%

11-13 ans

-

Espérance durée pondérée

-

Gain net attendu (probabiliste)

-

Le cap contractuel limite le risque de longévité extrême.

Impact fiscal régional

🏛 Bruxelles

Droits enreg.12,5%
Abattement 1er achat175 000 €
Économie max.~21 875 €
Précompte (RC indexé)35%
RC base (estimation)prix × 0,4% × 2,3
AvantagesAbattement 1er achat
Réforme fiscaleLoyers réels 2025-29

🌾 Flandre

Droits enreg.12% (std)
Klein beschrijf3% (revenu modeste)
Abattement—
Précompte (RC indexé)~40%
RC baseprix × 0,4% × 1,8
AvantagesKlein beschrijf 3%
WoonbonusSupprimé (2020)

🌿 Wallonie

Droits enreg.12,5%
Abattement 1er achat20 000 €
Économie max.~2 500 €
Précompte (RC indexé)40%
RC baseprix × 0,4% × 2,0
AvantagesChèque-Habitat
Réforme—

Valeurs indicatives 2025. Le taux de précompte réel dépend des centimes additionnels communaux. RC = Revenu Cadastral.